救市措施已出台一段时间,业内人士就救市效果及行业发展趋势进行深入探讨

    中央的救市措施发布后，在坊间和网络上都引起了很大的轰动，消费者分成两派，有房的希望政府救市，并且希望力度再大一些，不希望自己的物业成为负资产；没房的希望政府不要救，让房价继续跌，最好跌到3000多元、2000多元。与此同时，也带来了新一轮的降价潮，房地产行业将如何过冬？裁员或是降薪？在冬天里谁受的伤害最大？这些话题都很热。且听听嘉宾们怎么说。

　政府救市不是救价

　关于救市

　是救经济而不是抬楼价

　骆仪克：我赞成救市。中央这次的救市，不是救楼价，是救成交量，是政府拉动内需、拉动经济的手段之一，因为和房地产相关联的产业太多了，比如上游的钢材，开工量少了，必然钢铁就用少了，钢铁生产量减少了，水、电和人工也就少了，上游的铁矿石的需求量也少了……类似推论，成交量的减少，对经济的影响太大了，国家希望成交量能涨上去。但是即使救市，楼价也不会在短期内涨上去，因为经历了去年的快速飞涨和今年的急速下降，市民已经成熟了；再有就是去年预售和销售比是1：1.6，今年是1：0.62，还有大量的货没有卖出，整体供大于求。为此，我赞成救市，因为救市是为了救整个的经济，不是抬升楼价，并且目前已有不少楼盘的价格已低于区域的成本价。

　李承玺：我认为现在政府做的事情并不是救市，更多的是在加强流通性。由于房地产行业涉及到建筑、建材、金融等多种行业，在目前出口形势不佳的情况下，加强流通性、扩大内需，加大固定资产投资将成为政策的基本方向，而房地产行业这次调控就是这一政策的一个集中表现，并不能视作是在救发展商或者置业者。

　近期难现救市效果

　宋卫平：中国的楼市和股市都是政策市，今年二套房政策的出台，导致了楼价的下跌，现在跌得不理性了，国家出台政策稳定，也无可厚非。就这次的政策来看，也只是温和的刺激，对楼市的影响不会很大，因为现在大家对房价是否到底的预期不一致，观望的市民认为还会继续跌，一些专家和开发商认为已经跌到底了，预期不改变，观望就会继续。

　楼山：我也赞成政府救市，并且希望救到尽。就现在的救市措施而言，近期不会有大的效果，因为就二手房的交易来看，很多房子还是要交十几个点的税费，买一套100万的房子，要交十几万的税费，谁会买呢？二手不畅，一手也很难畅顺。

　储备冬粮抱团自救

　关于过冬

　走货第一储备冬粮

　骆仪克：对于开发商来说，还是走货第一。已有不少楼盘以低于区域成本价在销售，而产品适合市场需求的，中小户型、中低价位的产品，近期还是走得挺快的。对于销售代理行业和别的相关行业来说，应减少人手，缩减开支。

　宋卫平：对于手头上货比较多的开发商，还是要尽量多卖房，储存足够过冬的粮食。连万科这样的大鳄都还在观察市场的走势，中小开发商只能是跟在后面了。对于新项目上马，会比以往更加谨慎。还有在做新项目开发的时候一定要调整好产品结构，中小户型和中低价位的产品还是挺好卖的。

　李承玺：我的观点和大家差不多，还是要加快套现。由于房地产行业始终都是一个滚动开发的过程，尤其对一些大的发展商资金链的延续性和稳定性有较大考验，因此一些资金压力大、出货量较大的项目，应该趁着政策的利好影响，加快出货速度，保证企业稳定发展。

　另一方面，在发展商不断加大优惠的过程中，涉及楼盘的纠纷也会不可避免，这需要发展商在开发过程的各种环节上不断提升法律文本和手续的完整性，保证企业不会受到此类纠纷影响。

　中下游关联企业要自救

　楼山：很多人都认为开发商很难过冬，但我不这样认为，其实开发商是最大的中介商，把各种资源整合起来建设一个楼盘，所以在开发的过程中开发商通过很多方式把成本分散到各种关联公司去了，开发商最大的老板是银行，其次是各个关联行业的公司，开发商楼卖不动，工程队、装修公司、代理公司等关联的公司收不到款，它们会死得更快。就房地产公司的大老板而言，很多人都拥有双重国籍，如果公司不行了，对老板的影响也是不大的，他们只是换一个地方生活而已。所以不论是救市也好，过冬也好，中下游的关联企业更要警醒，要集体自救、抱团取暖才能挨过去。

　建筑业代理业受影响大

　关于裁员

　人员减少企业精英化

　骆仪克：销售量减少了、开工量减少了，建筑业的工人、房地产销售人员需求量自然就会减少，所以相应的一线的工作人员会减少，一些工作量比较少或者水平相对差一些的可能会被淘汰，使企业的队伍精英化。但是公司的中高层员工不会有大的变化。比如代理公司，去年楼盘接多了，可能一个项目经理要管三四个楼盘，现在就变成管一两个楼盘。

　宋卫平：现在还不好预测，就我们公司来说是保持员工队伍的稳定，别的公司还不知道是怎样。楼盘开工量减少、产品销售量减少，需要的建筑工人和销售人员必然会相应减少。

　开发公司不会大面积裁员

　楼山：开发公司不是劳动密集型企业，不会有大面积的裁员。因为一直以来开发商在人员的配置上都是“极简主义”，小规模的开发公司大多数是十几二十个人，大的也就四五十人，人员成本占总成本的比例很小，所以不会大面积裁员，只会是原来三个策划人员的，现在变成一个而已。只有那些破产或者是没有项目做的公司，才会大面积裁员。但是相反，劳动密集型的建筑业和销售代理行业受的影响就会比较大，预计可能会有一半的人会暂时失业，或是转去做别的行业。

　销售人员或遭遇市场“迫降”

　关于降薪

　骆仪克：薪金不会怎么降，但是提成会减少。开发公司一般都是定岗定薪，薪水一般是不会降的，但是和业绩挂钩的提成部分必然会减少。

　宋卫平：不同的公司情况不同，所以不好发表意见。一般来说，和销售相关的人员的收入和销售量挂钩，底薪一般不会降，但是提成减少了，这是市场给予的降薪，不是企业行为的降薪。

　楼山：行政和工程类型的工作人员收入应该不会有大的变化，销售部分的员工收入和去年相比会减少一大截，这也是市场行为。去年那样的高收入是不正常的，现在只是比正常情况差一点而已，所以也不算太离谱。

　李承玺：薪水下降应该不是全面性的。房地产行业风险比较高，其实作为企业员工，应该有和发展商共担风险的一个意识，因为企业利润减少，发展商减少奖金的发放，也是在情理之中。

　价格难料成交量或增

　关于后市

　骆仪克：价格不好说，成交量会增加，从相应的数据来看，新政出台后，价格降到位的楼盘走货都很快。

　宋卫平：不敢预测，因为现在的楼市不能光看楼市本身了，要看国家的经济形势，世界的经济形势。

　楼山：后市很难预料，珠三角要看整个产业链的变化，经济形势的变化。就像一片有50棵树木的小树林，春节的霜冻冻死了十五棵树，今年夏天的暴雨又冲倒了5棵，这就需要经历一长段时间后才能恢复。

　李承玺：随着发展商不断让利，优惠幅度越来越接近买家期望，应该说成交量提升是一个趋势，但提升的幅度有多大还得看后市的发展。另一方面，由于目前房产新政还有一些模糊和认定标准上的问题，估计中央政府会在明年年初再出台新的政策，这对楼市的走向会有一定影响。

　本期嘉宾

　●佛山市房地产协会市场研究委员会主任骆仪克

　●兴华房地产公司副总经理宋卫平

　●佛山无极物业代理有限公司总经理楼山

　●佛山市房地产协会市场研究委员会委员李承玺